30多个零售店面
零售配套定位参照Skye@Tuas的形式。不是确认同一布局、面积、商户组合或客流。
SENGKANG–SELETAR · INDUSTRIAL RESEARCH预计2027年1月推出
Soilbuild
Sengkang West盛港西工业项目专题
从地块到实际营运，看懂盛港—实里达片区的工业新项目。以公开记录为基础，为企业自用与投资判断提供清晰起点。
独立项目资讯 · 更新于2026年10月27日
最终项目名称、开售时间及单位资料以开发商正式文件为准。
LAND / USE / OPPORTUNITY
概念图形 · 非地块边界或建筑效果图
概念图形 · 非地块边界或建筑效果图B2工业分区 · JTC记录
33 年招标地契 · 起租日须核实
23,196.6土地面积 SQM · 249,686 SQFT
8 层施工公告规划 · 非竣工状态
360 个总单位数 · 待最终确认
DEVELOPER COMMUNICATION UPDATE · 27 OCT 2026
工业＋零售，新的项目定位。
B2 Clean & Light
工业部分定位参照Gate+。保留B2分区，具体可准入工序、环保及消防要求须逐项核实。
Ramp-up设计
已获沟通确认设有车辆坡道。最新提供资料说明ramp-up可达每一层；车型、净高、转弯及装卸条件待规格表确认。
总单位：360个 · 最新沟通确认
网站持有人最新转述确认数量为360个。是否包含30多个零售店面、工业与零售的分配仍待正式单位表确认。
预计推出：2027年1月 · 预计安排，非确定开售日，亦非TOP或交付日期。
资料来源：网站持有人转述的开发商确认消息（2026年10月27日）。具体数量、用途、规格及推出安排以正式销售文件和批准图纸为准。
地块规模参照：Lok Yang Connection
盛港西：23,196.6 SQM / 249,686 SQFT
Lok Yang Connection：18,605 SQM / 200,263 SQFT
同属约两万平方米量级；盛港西比Lok Yang大约4,591.6 SQM（49,424 SQFT），约24.7%。土地面积接近量级，不代表层数、单位数量、面积或车型配置相同。
INDUSTRIAL SPACE · CONCEPT STUDY
8层多用户厂房 · 建筑概念示意
结合开发商代表性工业项目的实用空间思路，以及本项目已公布的8层厂房条件，制作以下原创概念示意。楼层数量参照公开资料；土地面积不等于建筑占地。地块边界、建筑尺寸、布局及周边环境均为示意，非开发商正式设计。
AI ARTIST impression
01 / EIGHT-STOREY FACTORY
8层工业与零售 · 各层Ramp-up示意
地面层加七个上层，共8层。右侧坡道通过连接段通往各层；零售、坡道位置及建筑布局均为AI ARTIST impression，不代表批准设计。
AI ARTIST impression
02 / RAMP-UP CONCEPT
Ramp-up · 车辆动线示意
各层ramp-up的局部空间示意；位置、宽度、坡度及通行车型均非正式规格。
AI ARTIST impression
03 / SPACE TO WORK
生产空间 · 灵活布置
以工作台、货架与通道说明空间组织思路，不代表交付装修、实际面积、柱网、层高或承重。
设计研究参考：North View Bizhub、Food Ascent、Tampines Connection及Lok Yang Connection等公开项目资料。借鉴实用型厂房的空间思路，不复制其单位、坡道、车型或技术参数；本页图片均非开发商正式效果图。
土地面积 23,196.6 SQM · 249,686 SQFT
规划条件 B2 · 容积率2.5 · 最高许可GFA 57,991.5 SQM / 624,215 SQFT
建筑层数 8层多用户厂房（施工公告）
Ramp-up坡道 最新提供资料说明坡道可达每一层；通行车型与技术规格待正式文件。
概念视觉 · 非项目实际设计。请以开发商正式发布的效果图、批准图纸及规格表判断项目。点击图片可放大查看。
01 / THE VERIFIED FOUNDATION
土地记录，先于销售故事。
区分地块指标与单位规格，避免把规划容量误当作可出售面积。
JTC + SOILBUILD
- 成功投标者
- Soilbuild Group Holdings Ltd.
- 位置
- Seletar West Road 3, Sengkang West
- 批地日期
- 1 October 2025
- 土地面积
- 23,196.6 SQM / 249,686 SQFT
- 容积率
- 2.5
- 最高许可总楼面面积
- 57,991.5 SQM / 624,215 SQFT
- 土地成交价
- S$156,114,008
- 按许可GFA计算土地成本
- ≈ S$250 / SQFT ppr
土地指标，非单位售价
施工公告 · 2026年2月11日
8层多用户工业厂房
施工方公告计划于2029年第一季完成 Seletar West 项目，并按 Green Mark Platinum Super Low Energy 标准设计建造。该表述属于建设目标，不代表已取得认证或TOP。
查看SGX公告 ↗开发商官网定位为工业与零售综合项目。最新沟通消息补充：30多个零售店面，工业部分为B2 Clean & Light，设有ramp-up，预计2027年1月推出。零售用途、数量与布局以正式文件为准。
计算：23,196.6 × 2.5 = 57,991.5 SQM；S$156,114,008 ÷（57,991.5 ÷ 0.09290304）≈ S$250.09 / SQFT ppr。该土地成本不含建筑、融资、税费及其他开发成本。
02 / THE BUSINESS PERSPECTIVE
机会，取决于是否适合你的生意。
以下为独立分析，不是已证实的租金、回报或升值预测。
01
东北部企业的另一选择
若员工、客户或供应商集中于东北部，盛港西值得进入选址比较。是否真正节省通勤和配送成本，仍需按实际路线与高峰时段测算。
02
工业与零售要分开判断
综合定位可能增加配套便利性，但工业单位仍受用途限制。先核实你的工序、仓储、附属办公室及公共配套，不能直接套用零售或办公逻辑。
03
新楼规格决定适用性
较新的建筑不自动等于适合重型设备或大型货柜。真正影响生产效率的，是层高、电力、承重、车道及装卸安排，而非宣传用语。
地图搜索为道路位置参考，并非已核定的项目入口或地块边界。
03 / THE PROJECT JOURNEY
从批地到建设计划。
开售、施工完成、TOP和交付属于不同节点，须分别确认。
土地招标启动
JTC推出盛港西地块。
Soilbuild 获批地块
中标金额S$156,114,008。
施工公告发布
公布Seletar West 8层厂房建设计划。
预计推出
开发商沟通消息，具体日期待正式发布。
计划施工完成
公告进度目标，具体TOP及交付待确认。
开发商沟通更新：预计2027年1月推出，具体日期待正式发布。推出、TOP及交付是不同节点。JTC的84个月项目完成期不等于2029年第一季施工目标。
04 / ONE DEVELOPER, THREE PARCELS
三幅地块，三个独立项目。
这三处地块均有JTC批地记录。不能把某一地块的规格或销售安排套到另外两个。
| 地块 | 批地日期 | 土地面积 | 中标地价 | 年期 / 分区 |
|---|---|---|---|---|
| Sengkang West | 01 Oct 2025 | 23,196.6 SQM249,686 SQFT | S$156.11M | 33 年 / B2 |
| Penjuru Road | 23 Jan 2026 | 20,852.9 SQM224,459 SQFT | S$87.40M | 33 年 / B2 |
| Jalan Buroh | 17 Jul 2026 | 31,151.5 SQM335,312 SQFT | S$214.44M | 33 年 / B2 |
地价为整幅土地中标金额，不代表任何单位的售价或估值。
05 / BEFORE YOU COMMIT
把待确认项，变成明确问题。
目前尚未取得可核实的正式销售套件。以下项目应在预订或财务承诺前取得书面资料。
销售文件待核实
售价、面积与地契
正式项目名称、开售日期、单位数量、面积、户型、售价、付款安排、起租日、剩余年期及交付条款。
营运规格待核实
货车、设备与用途
坡道和卸货安排、40尺货柜路线、净高、楼面承重、电力、排水、消防、行业准入、零售部分及管理限制。
06 / EXPLORE THE NUMBERS
先测试假设，再谈回报。
自定义的毛租金回报演算，不使用项目售价或预测租金。默认数值仅为教学示例。
未计税费、融资、资本开支、交易成本和资产价值变化。结果不是净回报或项目承诺。
假设毛租金回报率
5.40%年租金S$54,000
扣除所填营运开支后S$44,000
公式：月租 × 出租月数 ÷ 购价 × 100%
07 / FREQUENTLY ASKED QUESTIONS
常见问题，直接回答。
以本次研究取得的资料为限。新文件发布后应重新核实。
项目正式名称是 Sengkang Connection 吗？
多个独立营销网站使用这个名称。2026年10月26日查阅的 Soilbuild 企业官网仍以 Sengkang West 列示本项目，因此本页以一手资料名称为主，最终品牌以正式销售文件为准。
预计何时推出？
据网站持有人转述的开发商确认消息，预计2027年1月推出。该安排属于估计，具体开售日期以开发商正式发布为准；不等于TOP或交付日期。
2029年第一季就是 TOP 日期吗？
2026年2月11日施工公告计划于2029年第一季完成 Seletar West 厂房；施工进度计划不等于已确定的TOP。JTC规定的84个月项目完成期则是另一项招标要求。
售价、户型图和单位面积公布了吗？
本次研究尚未取得可核实的正式销售资料。比较单位之前，应先取得注明日期的开发商价目表、批准图纸与规格表。
B2 可以做纯办公室或任意零售吗？
B2属工业用途。URA一般要求整个项目及各分层工业单位至少60%作工业用途；附属空间不等于独立商业办公室。开发商描述的工业与零售综合定位，也不代表每个厂房单位都可做零售。
33年地契从我买入那天开始算吗？
不能这样假定。招标年期为33年，实际起租日及剩余年期必须查看产权与买卖文件，不能从预订或完工日重新计算33年。
40尺货柜车能直达每个单位吗？
目前未核实。须取得车行路线、坡道净高、转弯和卸货区图纸、通行限制及逐个单位的书面规格。仅有 ramp-up 描述不足以证明可行。
是否设有ramp-up？
据最新开发商沟通消息，设有ramp-up。最新提供资料说明可达每一层；通行车型、净高及装卸安排须以正式规格和图纸为准，不等于40尺货柜可直达每个单位。
零售与工业部分如何定位？
开发商沟通消息为30多个零售店面，零售形式参照Skye@Tuas；工业部分为B2 Clean & Light，定位参照Gate+。参照不代表相同设计、准入行业或技术规格。
目前确认共有多少个单位？
据网站持有人最新转述的确认消息，数量为360个单位。是否包含30多个零售店面及工业、零售分配仍待正式单位表确认。
08 / PRIMARY SOURCES
资料从哪里来。
优先采用政府、开发商和发行人公告。独立营销网页的自称“官方”不构成授权证明。
- JTC · Sengkang West land award · 1 Oct 2025 ↗
- Soilbuild · Sengkang West corporate project page ↗
- Soilbuild Construction · SGX-hosted media statement · 11 Feb 2026 ↗
- JTC · IGLS historical records ↗
- JTC · Penjuru Road land award · 23 Jan 2026 ↗
- JTC · Jalan Buroh tender and award record ↗
- URA · B2 industrial use quantum ↗
核查日期：2026年10月26日（新加坡）。面积换算：1 SQFT = 0.09290304 SQM；土地面积、GFA与单位分层面积属于不同口径。
MARKET OUTLOOK · INDEPENDENT RESEARCH
土地成本如何转化为售价？
查看透明成本模型、周边租金样本、2029租金情景，以及企业自用与收租投资的不同判断。全部预测明确列示假设。
售价、租金与需求预测 →NEARBY AMENITIES
The Seletar Mall · 周边成熟配套
The Seletar Mall位于33 Sengkang West Avenue，为这一区提供购物、餐饮及日常生活配套。对园区员工而言，可作为工作日前后用餐、采购和日常办事的周边选择。
结合项目规划的30多个零售店面，企业选址可以同时评估园区内配套与周边成熟商圈。具体店铺、营业时间与服务请查商场官网。
查看商场位置与到访方式 ↗TRANSPORT · ROUTE CHECK 27 OCT 2026
高速衔接方便，通勤要看接驳。
按JTC地块位置图，暂以盛港西路 Sengkang West Road 与盛港西道 Sengkang West Way 交界处作为地块旁公共道路测距点。以下不是从未来项目大门出发；未包含入口至路口、楼内通行、等车和过街额外时间。正式入口与行人连通道待确认。
| 目的地／接入方向 | 路线距离 | 地图估时 | 解读／核对路线 |
|---|---|---|---|
| Blk 461B 巴士站 · 67999 | 步行约260米 | 约3分钟 | 查看步行路线 ↗ · 非项目入口距离 |
| TPE · 往机场方向接入 | 驾车首段约2.0公里 | 约4分钟 | 查看往T3路线 ↗ · 只列接入高速首段 |
| CTE · 往市区方向接入 | 驾车首段约2.2公里 | 约5分钟 | 查看往Orchard路线 ↗ · 方向影响入口选择 |
| SLE · 经TPE往北部衔接 | 约1.1公里上TPE，再约1.9公里接SLE | 首两段合计约4分钟 | 查看往Woodlands路线 ↗ · 非SLE入口直线距离 |
员工通勤：重点看102与114。
SBS Transit资料确认102及114服务Blk 461B一带。114可接驳Yio Chu Kang MRT，也通往Buangkok；102及其短程服务提供盛港站方向的接驳选项，短程车有指定运营时段。需按上下班方向核对67999／67991站、当日班次及回程步行路线；不能把站点间线路距离当步行距离。
102官方路线 ↗ · 114官方路线 ↗ · 114回程 ↗
对企业选址的判断
驾车与小型配送接入TPE／CTE／SLE有优势；员工主要靠地铁时，应把巴士接驳、雨天步行、轮班末班车及是否需要接送车纳入成本。它不是“大门旁地铁站”的项目。
Google Maps 2026年10月27日路线快照，距离为地图路径，时间会随交通、路网及出入口变化。查询时TPE显示拥堵，因此不承诺机场／市区固定车程。地图为普通车辆导航，不能据此证明货柜车、重型车、限高限重或厂内坡道可通行。
位置依据：JTC官方位置图 ↗。直接搜索整条Seletar West Road 3可能选中不同路段，所以本页公开测距起点，待正式入口公布后重测。
A CLEARER BRIEF, A BETTER CONVERSATION
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